Vass Péter[1]

Bérlakás – lakásbér

A tanulmányban, mint a címből is kiderül, a lakáspolitika egy szűkebb szegmensével kívánok a foglalkozni. Őszintén be kell vallanom, hogy nem a teljesség igényével.

Az Akadémia Kiadó Magyar Nagylexikonának 1994. évben kiadott 3. kötetében a "bérlakás" címszó alatt az alábbi meghatározás olvasható:

bérlakás

"1. önkormányzati ~; a lakásügyi hatóság rendelkezése alatt álló lakás, amelyért a bérlő meghatározott besorolású bérleti díjat fizet a bérbeadónak a lakás településen belüli övezeti elhelyezkedése, komfortfokozata alapján.

2. átmeneti ~, olyan lakás, amely a házkezelő szerv rendelkezése alatt áll, és amely az önkormányzati lakásokból felújítás, karbantartás, átalakítás miatt átmenetileg kiköltöztetett lakók, elhelyezésére szolgál.

3. vállalati ~; a közületi szerv rendelkezése alatt álló olyan lakás, amely a szerv területén kívül van, és a szerv dolgozójának elhelyezésére szolgál.

4. szolgálati ~."

A 2000. évben kiadott 11. kötet "lakásbérlet" alatt viszont azt írja, hogy "a bérbeadó önkormányzat, állami szerv, magánszemély, gazdasági társaság, szövetkezet, haszonélvező, stb. és a bérlő (természetes, vagy jogi személy) között a lakás használatára bérleti szerződéssel létesített jogviszony". A két kötet szerkesztése között eltelt idő alatt nemcsak az egyes fogalmak tartalmában, értelmezésében következett be változás, hanem a lakásügy területén is.

Ha egy kis humort is megengedhetek magamnak, akkor azt mondom, hogy az első lakásbérlet akkor jött létre, amikor a paleolitikumi ember megunván a szabad ég alatt való alvás viszontagságait megküzdött a barlangi medvével, vagy a kardfogú tigrissel a sziklaodúk használatáért. Az első lakbér nem volt más, mint a küzdelemben szerzett sebesülés, az elszenvedett véráldozat, a szerződés pedig a barlang falára felfestett, a harcot bemutató képek.

Komolyra fordítva a szót a bérlakások már az ókori nagy birodalmakban megjelentek. Kialakulásuk szorosan összefüggött a nagyobb létszámú települések, a városok létrejöttével. A lakásbérletnek nyomát találjuk Hammurapi törvénykönyvében éppúgy, mint az ókori görögöknél Periklész idején, aki meghatározta, hogy amennyiben a bérlők nem fizették ki a bért a megadott határidőre, a tulajdonosnak joga volt eltávolítani a tetőt vagy az ajtót.

A Római Birodalom nagy városaiban többutcányi favázas vályogból és tufából készült emeletes bérházakat "insulákat" építettek, amelyek lakói többnyire a társadalom alsó szegmenseiből kerültek ki.

A középkor átmeneti hanyatló időszakát követően a feltörekvő polgársághoz köthető a bérlakás építés fellendülése. Magyarországon a kiegyezést követően látványos fejlődés kezdődött. Elsősorban a városközpontokban épültek a polgári életmódot biztosító bérpaloták, amelyek lakásaiért csak a biztos megélhetéssel rendelkezők tudták megfizetni a lakbért. Másodsorban a fejlődő ipar munkaerőigényét kielégítendő, a falvakból városokba települő munkásoknak építettek a vállalatok és vállalkozók a városok szélén úgynevezett "bér­kaszárnyákat". Ezekben a lakások kis alapterületűek, alacsonyabb igényt kielégítők voltak.

A háború utáni első évek jelentették a károk helyreállításának az időszakát. Az ötvenes években gyökeres változás zajlott, amikor az új rezsim a lakáspolitikát állami feladatként deklarálta. Megszüntették a korábbi lakásrendszert jellemző piaci lakásellátási formák jelentős részét. A magán bérlakásokat államosították, a lakások adásvételét csak állami közvetítő szerven keresztül engedélyezték, a magán lakásépítést is "görbe szemmel nézték". Mindezek ellenére az ötvenes évek végétől a hatvanas évek végéig a saját lakásépítés jelentős szerepet játszott, a kistelepüléseken szinte egyeduralkodóvá vált. A városi lakáspiacokon a saját lakásépítés a jogszabályok által korlátozott volt, a piaci szféra kizárólag az ingatlanpiacra, a telekeladásokra szűkült. A hetvenes évektől kezdődően elsősorban a városokban megerősödött az állami lakásformák szerepe, de vidéken változatlanul tartotta magát az önerős magánépítés. A gazdasági válság kialakulásával párhuzamosan a nyolcvanas évek elejétől megfigyelhető az állami lakásszektor válsága is. A lakáspolitika egyre növekvő mértékben támogatta, közművesített telkekkel, kölcsönökkel a magánszférát. Ennek ellenére a lakásépítés volumene fokozatosan a hatvanas évek elejének szintjére esett vissza.

A rendszerváltozás után a lakásszektorban is gyors és radikális változások következtek be: az ingatlanpiac átalakult, a korábbi állami építőipari vállalatok szétestek, felbomlottak, az építőanyag-kereskedelem liberalizálódott, megszűntek a tulajdonszerzési korlátok, a volt állami lakások nagy részét privatizálták, a lakásépítés feltételei megváltoztak, a lakáshitelezés gyakorlatilag megszűnt. A kialakult helyzet új megoldásokat kívánt.  

Szombathelyen az utóbbi tíz évben a lakások száma az országos átlaghoz hasonlóan alakult: 29. 710-ről 31. 300-ra nőtt.

 Ha a lakások "életkorát" nézzük, akkor azt látjuk, hogy 7 %-uk több mint száz éve épült. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy azóta nem történt velük semmi, ám szakmai körökben úgy tartják, hogy a lakások átlagosan száz éves időtartamra épülnek, és folyamatos karbantartás mellett két felújítást igényelnek.

A lakások további 21 %-a több mint negyven éves, és csak 5 %-a fiatalabb tíz évnél. A bérlakások aránya a kilencvenes évek elejétől fokozatosan 30 százalékról 7 százalék alá csökkent.

Változott a bérlakások komfortfokozat szerinti megoszlása is: a privatizáció elsősorban a komfortos lakásokat érintette, ebből a típusból csak a negyede maradt önkormányzati kézben. (A magyarázat a távhő-díj és a gáz ár emelkedése közötti különbségben, illetve a fogyasztó által való mérés és szabályozhatóság lehetőségében rejlik.) A képzeletbeli ranglista második helyén az összkomfortos lakások állnak, amelyet a félkomfortos lakások követnek. A negyedik helyen a szükséglakások következnek, a komfort nélkülieké az ötödik helyezés. A jelenlegi állomány 45 %-a összkomfortos, 31 %-a komfortos, de jelentős a komfort nélküli lakások száma is, 16 %. A bérlakások szobaszám szerinti megoszlása azt mutatja, hogy a megmaradt állomány döntő többsége kis lakás, 52 %-a egy szobás, további 42 %-a maximum két szobás, és csak 6 % nagyobb, mint két szobás.

A nagy privatizációs hullám lefutásával párhuzamosan átgondolásra kerültek azok a szabályok, amelyek a város vezetésének a lakásokkal kapcsolatos elképzeléseit mutatták. Most csak a lakbér és lakbértámogatás alakulásáról kívánok szólni.

Mielőtt a rendszer átalakításához kezdtünk volna, 1997 elején egy - a valamennyi hagyományos bérlakásra kiterjedő - kérdőíves vizsgálatot végeztünk. A hagyományos szót azért használom, mert Szombathelyen több mint 500 speciális rendeltetésű lakás van, mint Fiatal Családok Otthona, Nyugdíjas Ház, Átmeneti Szállás, MOP-Ház. A vizsgálat vezetője két szociológus volt, akik egyben az akkori lakásbizottság tagjai is voltak. Szabó Gábor városunk jelenlegi polgármestere, és Éliás Zsuzsa főiskolai docens. A kérdőíves interjús adatfelvétel, amely önkéntes volt és anonim, 1746 esetben volt sikeres. A szociológiai kutatások között rendkívül eredményesnek tekinthető, mivel az érintett kör 80%-át jelentette. A megkérdezettek alig több mint 6 %-a tagadta meg a választ, a többi esetben tartós távollét (kórház), többszöri sikertelen felkeresés, illetve a bérlők szenvedélybetegsége vagy az időközben bekövetkezett halála akadályozta meg a felmérést.

A kutatás első rendű célja volt, hogy információt adjon ahhoz, hogy az önkormányzat bérlakás-gazdálkodás programjával összhangban milyen mértékben és ütemben emelhetők a lakbérek, mekkora a bérlők anyagi teherbíró képessége. A szabadpiaci viszonyoktól messze elmaradó - annak 10-15 százalékát jelentő - önkormányzati lakbéreket hogyan lehet közelíteni egy olyan optimális lakbérszínvonal felé, amely hosszú távon is biztosítaná a bérlakás szektor költségvetési egyensúlyát. További célként került megfogalmazásra annak felmérése, hogy milyen mértékű szociális kompenzációt kell a bérlők számára biztosítani.

A beavatkozás szükségességét erősítette az a tény, hogy a privatizáció során elsősorban a jobb minőségű, új vagy felújított lakások kerültek eladásra. Csökkent a lakásállomány, viszont az üzemeltetési és karbantartási költségek egyre növekedtek. Az eladott bérlakások miatt a lakbérbevételek mintegy felére csökkentek. Az állami bérlakások felújításának, karbantartásának több évtizedes elmaradása és az építőipari árak piacivá válása miatt a szükséges beavatkozásokra fordított költségek megnőttek.

Súlyos gondot jelentett, hogy a bérlakás szektorban nem volt sem életkorhoz, sem családnagysághoz, sem jövedelmi viszonyokhoz igazodó lakás-mobilitás. Érdekességként említeném meg, hogy míg a vizsgálat időpontjában a bérlakások az összes lakásszám több, mint 8 %-át tették ki, addig a bérlakásban élők száma nem érte el az összlakosság 6 %-át. Ebből adódott, hogy az egy bérlakásban élők száma 2.65 fő, míg a város összességére viszonyítva ez 2.71 fő volt. A bérleményekben együtt élők számát vizsgálva kiderült, hogy 28.6 %-uk egyedül élt, további 28%-uk pedig másodmagával.

A bérlemények háromnegyedében 3 fő élt és csak a 13%-ban éltek öten vagy annál többen. Tanulságként vonhattuk le, hogy azok a gyermekes családok, akik a rászorultság szempontjából előnyt élvezhetnének a bérlakáshoz juttatás terén, alulreprezentáltak a bérlakás-szférán belül. Már ekkor megállapítottuk, hogy ezen csak egy lakásmobilitást ösztönző rendszer bevezetése, illetve új bérlakások építése segíthet.

A kutatás eredményeiből az is kiderült, hogy a bérlők helyzete teherviselés tekintetében rendkívül eltérő. A privatizáció ellenére még mindig számottevő volt az a bérlői kör, amely jelentős fizetési kapacitással rendelkezett. Az akkor alkalmazott rendszer szerint a lakbérek a bérlakásban élők alsó csoportjainak fizetési kapacitásához igazodtak, vagyis a támogatás a lakásra irányult. A bérlő nem a szükségletei, rászorultsága szerint kapott támogatást, hanem a bérlemény nagysága szerint - minél nagyobb lakásnak volt a bérlője, annál nagyobb támogatást kapott. A lakbérek alacsony szinten tartása, a rendszer szubvenciója jövedelem átcsoportosítást jelentett a szociális támogatásra nem rászoruló bérlők számára. A lakbérek változatlanul hagyása, vagy nem a kellő mértékű emelése a jobb módú bérlők javára billenő támogatási rendszer fenntartását jelentette volna, amely az önkormányzati vagyon feléléséhez, a lakásállomány lepusztulásához vezet.

Alapelvként határoztuk meg, hogy nem a lakást kell támogatni, hanem a rászoruló bérlőt. Ezzel szorosan összefügg, hogy véleményünk szerint - bár a szóhasználatba erősen beívódott - "szociális lakás" nincsen, csak bérlakás. Egy lakás ne azért legyen "szociális", mert kellően kicsi, alacsony komfortfokozatú, elhanyagolt, hanem a felhasználásának módja miatt. Ezeknek a lakásoknak hosszú távon ugyanolyan szolgáltatást kell nyújtaniuk, mint a többi lakásnak. Ezt a gondolatmenetet - tudom - nehéz elfogadni, amikor még viszonylagos lakásínség van, és sokszor egy élet munkája kell egy otthon megteremtéséhez. Hangsúlyozom, nem lehet a lakás a szociálpolitika alanya, hanem a bentlakó, a bérlő, aki jövedelem hiány esetén lakbértámogatást kap, annak érdekében, hogy ki tudja fizetni a lakbért.

A lakástörvény 34.§.(2) bekezdése értelmében "A lakbér mértékét a lakás alapvető jellemzői, így különösen a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és a településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatás figyelembevételével kell meghatározni". A meghatározott alapelvnek megfelelően korábbi tanulmányokat felhasználva egy olyan sajátos lakbér megállapítási rendet sikerült kialakítani, amely első hallásra bonyolultnak tűnik, de véleményünk szerint legjobban közelít az igazságossághoz:

Abból indultunk ki, hogy a lakbérnek ki kell fejeznie mindazon szolgáltatást, amelyet az adott lakás a használójának nyújt. Ezért egy ingatlan értékbecsléshez hasonló minősítő rendszert dolgoztunk ki, amely további "humán" szempontokkal bővült.

A rendszer a szolgáltatásokat négy fő csoportba osztja:

1.      Lakóövezet,

2.      Épület,

3.      Lakás,

4.      Műszaki állapot.

Mindegyik főcsoporton belül ismérvek, azokon belül pedig konkrét megjelenési formák kerültek meghatározásra - például a "Lakás" fő csoporton belül egyik ismérv a "Fűtési mód", amelynek a konkrét megjelenési formái közül 12 félét vettünk számításba. Minden konkrét megjelenési formának van egy szakértők által kialakított, a Lakásbérlők Egyesülete által elfogadott, nullától tízig terjedő pontszáma. Ez a pontszám felszorzódik az ismérv szintén nullától tízig terjedő súlyzószámával, amely a többi ismérvhez hasonlítva lett kialakítva. Ez a súlyzószám az ismérvek egymáshoz viszonyított erejét fejezik ki. Ezek a számok egy főcsoporton belül összeadódnak, és az így kapott számot a főcsoport szintén nullától tízig terjedő súlyzószámával kell megszorozni. A kapott eredményt a többi fő csoport eredményével kell összeadni. A végeredményül kapott pontszám kifejezi a lakás által nyújtott szolgáltatást. A Házkezelési Kft. munkatársai minden bérlakás paraméterét alaposan felmérték, ennek eredményét a lakókkal egyeztették. A lakóövezet főcsoportjához, szükséges adatokhoz jelentős segítséget kaptunk a térinformatika rendszerünket készítő számítógépes munkatársaktól. A munka végén minden lakásnak volt egy négy számjegyből álló jellemzője, amelyet a könnyebb kezelhetőség érdekében 100-al osztottunk az utolsó két számjegyet mindig lefelé kerekítve.

A lakbér megállapításához alkalmazott rendszer

Főcsoportok:

1.      Lakóövezet

2.      Épület

3.      Műszaki állapot

4.      Lakás

Ismérvek:

Ø     Melegvízellátás

Ø     Fürdőhelyiség

Ø      ………………….

Ø     …………………..

Ø     Fűtési mód

Konkrét megjelenési forma

Ø     Központi fűtés lakásonkénti gázkazánnal

Ø     Központi fűtés épületenkénti gázkazánnal

Ø     Tömbfűtés

Ø     Távfűtés

Ø     Gázkonvektor

Ø     Központi fűtés lakásonként szilárd tüzelőanyagú

Ø     Cserépkályha gázfűtéssel

Ø     Cserépkályha szilárd tüzelőanyagú

Ø     Olajkályha

Ø     Elektromos hőtárolós kályha

Ø     Egyéb elektromos fűtés

Ø     Egyéb fűtési módszer

A 6989-ből így lett 69, amelyet megszoroztunk egy - a bérlakás vizsgálat során szerzett tapasztalatok alapján kialakított, és a várt eredményt biztosító - együtthatóval, 1.5-el. A két szám szorzata adta meg az adott lakás egy négyzetméterre jutó lakbérét. Ezt már csak a lakás alapterületével kellett megszorozni, és megkaptuk a megállapított lakbért, amelyet csökkenthet a lakbértámogatás. A lakás szolgáltatásait kifejező számot, a bekövetkezett változásoknak megfelelően, a bérlemény ellenőrzést végzők és a lakók is kezdeményezhetik.

Rendszerünk másik eleme a lakbértámogatás, amely a megemelt lakbérek mellett a lakhatás lehetőségét kívánja biztosítani.

Lakbértámogatást azok a bérlők kaphatnak, akiknek - és a velük életvitelszerűleg együttlakóknak - az elbírálást megelőző 12 naptári hónapban elért egy főre jutó átlagjövedelme nem haladja meg a mindenkori nyugdíjminimum legkisebb összegének egy fő esetén 310%-át, két fő esetén 210%-át, három fő esetén 190 %-át, négy fő esetén 175 %-át, öt és több fős háztartás esetén a 155 %-át. Ez a jelenlegi helyzetben azt jelenti, hogy egyedül élő bérlő esetén a támogatás 56 761 forintos jövedelemhatárig adható. A támogatás csak a településen elfogadottnak ítélt lakásnagyságig jár, az afölött lévő lakóterületre a teljes lakbért ki kell fizetni. A cél a lakás mobilitás ösztönzése volt. A lakbértámogatás differenciált mértékű, jövedelem növekedés esetén a támogatás kis lépcsőkben fokozatosan csökken. A bérlőnek csak a megállapított lakbérből levont lakbértámogatás után fennmaradó összeget kell befizetnie. A rendelet 1997. július elsejével lépett hatályba, az első esetben a kérelmeket november elsejéig kellett benyújtani, azóta folyamatosan beadhatók.

Fontosnak tartjuk tudatosítani a bérlőkben, hogy az igénybe vett szolgáltatás mennyit ér, mennyi támogatást ad az önkormányzat és mennyit kell a bérlőnek fizetni. A nyújtott támogatás jelenleg a bérlők körülbelül 50 %-ára terjed ki, mértéke a megállapított lakbérek több mint 20 %-a. 

A rendelet fontos eleme az a rész, amelyben kimondatik, hogy 1999. évtől kezdődően minden év január első napjától a mindenkori saját jogú öregségi nyugdíjminimum előző évi emelésének százalékos mértékével növelni kell a lakbért. Ezáltal a bérlő számára előre kiszámítható a lakbérnövekedés okozta teher, nem kell váratlan és drasztikus mértékű emeléseket átélni, a mindenkori önkormányzat pedig előre tudja tervezni a bevételeket, és elkerülheti az emeléssel kapcsolatos politikai vitákat.

A rendszer immár negyedik éve működik, megállapítható, hogy jól bevált. A lakbérek mértéke ugyan nem közelíti meg a piaci lakbéreket, de a kvázi-piaci lakbérek közelébe kerültek. A ténylegesen befizetett lakbérekből nyílott lehetőség pályázni új bérlakások építésére és vásárlására, és már megszületett a döntés az új "fecskeház"-i pályázaton való indulásunkról is, amelynek önrészét ismét a lakbérbevételekből tudjuk megteremteni. Így a bevételeket a rendszerbe visszaforgatva több bérlakás igénylőnek a kérelmét tudjuk teljesíteni, egyre jobb minőségű lakásokban. A bejutási lehetőséget is szélesebbre tártuk.

Úgy gondolom, hogy a jelenlegi tulajdonosi arány egészségtelenül eltolódott. Európában a lakóknak csak 50-60 százaléka él saját tulajdonú lakásban, ők azok, akik fenn is tudják tartani a tulajdonukat. Növelni kell a lakások számát, azon belül pedig a bérlakások arányát. Véleményem szerint a bérlakásokat nem szabad olcsó gyorsan tönkremenő anyagokból, korszerűtlen technológiával építeni, mert ez hosszú távon drágább. Mi nem vagyunk olyan gazdagok, hogy ezt megengedhetnénk magunknak, ezért ne "olcsó" lakásokra, hanem olcsó fenntartású lakások építésére törekedjünk.